Oleh: Agus Yuliawan

Pemerhati Ekonomi Syariah

Selain Makan Bergizi Gratis (MBG) yang menjadi program unggulan pemerintahan Prabowo–Gibran adalah penyediaan untuk perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Program ini dilakukan  lantaran Indonesia saat ini kekurangan perumahan atau backlog mencapai 12,7 juta unit, yang berarti ada 12,7 juta keluarga yang masih belum memiliki rumah. Di program ini pemerintah mentargetkan 3 juta perumahan untuk tiap tahun bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Terkait program ini pemerintahan juga  menyediakan rumah subsidi yang bisa dibeli melalui sistem KPR atau Kredit Pemilikan Rumah dengan skema pembiayaan yang tersedia di tahun 2024 yakni Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). FLPP merupakan dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). FLPP berupa subsidi perumahan dalam bentuk bantuan dana murah jangka panjang, sumber dananya berasal dari APBN.

Mengenai pembiayaan perumahan banyak sekali lembaga keuangan syariah (LKS) melakukan pembiayaan bahkan bank BTN Syariah adalah salah satu perbankan yang fokus dalam pembiayaan syariah untuk perumahan. Begitu juga dengan lembaga keuangan mikro syariah (LKMS) juga memilki  porsi tersendiri dalam pembiayaan syariah untuk perumahan kepada para anggota. Lantas akad–akad pembiayaan syariah seperti apa yang umumnya dilakukan oleh LKS dalam pembiayaan perumahan selama ini.

Pertama, akad murabahah atau jual beli; Akad murabahah merupakan salah satu jenis akad yang bisa kita  temukan dalam proses pembiayaan KPR syariah. Akad ini merupakan perjanjian jual-beli antara bank selaku penyedia pembiayaan dengan kita  sebagai pembeli rumah atau calon nasabah KPR syariah. Dalam akad ini, dijelaskan bahwa pihak bank akan membeli rumah yang kita  inginkan, lalu menjualnya kembali dengan harga yang sudah ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara pihak bank dan kita  sebagai calon nasabah KPR syariah. Penentuan harga jual yang ditawarkan oleh pihak bank perlu disepakati terlebih dahulu di awal perjanjian akad. 

Kedua, akad istishna’ atau pesan bangun; Akad ini digunakan untuk pembiayaan KPR syariah yang dilakukan dalam bentuk pesan bangun. Dengan kata lain, kita bisa mengajukan KPR syariah dengan akad ini ketika  hendak membeli rumah dalam kondisi pesanan atau inden kepada pihak developer. Meskipun begitu, kita perlu memastikan bahwa developer tersebut punya hubungan kerja sama dengan bank syariah yang  akan kita tuju agar mendapatkan keuntungan lainnya.

Ketiga, akad ijarah muntahiyah bi tamlik atau sewa beli di akad ini. Salah satu akad pembiayaan syariah ini merupakan perjanjian yang akan menganggap kita sebagai nasabah berperan sebagai penyewa dari rumah yang diinginkan. Padahal, pembayaran sewa yang kita  lakukan setiap bulannya secara tidak langsung dianggap sebagai pelunasan pembiayaan dari rumah yang telah dibeli oleh pihak bank dalam skema pembiayaan tersebut. Setelah pembayaran lunas, pihak bank nantinya akan menjual atau memberi hibah rumah tersebut sesuai waktu yang sudah ditetapkan dalam kesepakatannya.

Keempat, akad musyarakah mutanaqishah, akad ini digunakan sebagai skema bagi hasil antara kita sebagai pembeli rumah dengan pihak bank selaku penyedia. Dalam akad musyarakah, pembeli dan bank umumnya akan menjalankan kesepakatan dalam membeli rumah secara bersama-sama atau yang umum dikenal dengan istilah patungan. Untuk persentase besaran biaya yang perlu dibagi dalam pembelian rumah, terlebih dahulu perlu disepakati oleh kedua belah pihak.

Nantinya, setelah rumah tersebut berhasil dibeli, status kepemilikan rumah tersebut menjadi milik berdua, yakni kita  sebagai pembeli dan juga pihak bank. Nantinya, kita  akan dianggap menyewa rumah tersebut dari pihak bank dalam jangka waktu tertentu yang sudah menjadi kesepakatan bersama. Tentu saja kita  perlu membayar sewa layaknya cicilan pembiayaan KPR lainnya. Hal tersebut membuat kita  akan mempunyai hak kepemilikan secara bertahap. Tahapan tersebut dilakukan hingga nantinya rumah tersebut akan 100 persen secara resmi dimiliki oleh kita.

Skema pembiayaan syariah inilah yang selama ini lazim dijalankan di LKS semoga dengan pengetahuan ini bisa menjadi rujukan bagi pemerintah ketika di program 3 juta perumahan rakyat dan masyarakat memang memerlukan skema atau akad syariah dalam pembiayaannya.